אישור היעדר חובות

תעודת היעדר חובות, או בשמה המוכר אישור עירייה לטאבו, היא מסמך הניתן על ידי הרשות המקומית (מועצה [מקומית או אזורית] או עירייה) והמעיד כי למחזיק בנכס בעלים או חוכרים של הנכס המיועד למגורים או למסחר ועוד, אין חובות לעירייה ביחס לנכס. בין החובות האפשריים ניתן למנות חובות בגין ארנונה, קנסות, היטל השבחה (ראה הרחבה במאמר נפרד), היטלי מים וביוב, אגרות ועוד – כלפי הרשות, במקרים מסוימים תכלול התעודה גם את אישור הוועדה המקומית לתכנון לבניה הקובעת, כי בנכס אין חריגות בנייה.

כפי שיפורט בהרחבה להלן, הצגת תעודת היעדר חובות נדרשת על מנת להשלים את רישומה של עסקת מכר במקרקעין.

במאמר זה נתמקד בכל הקשור בדרישה להצגת תעודת היעדר חובות במסגרת עסקת מכר מקרקעין.

פקודת העיריות [נוסח חדש] בסעיף 324 קובעת כי לשם העברת זכויות בנכס מקרקעין (דירה בבניין, בית פרטי, עסק ועוד) בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) נדרש להציג אישור הרשות המקומית המעיד כי למוכר (בעל הזכויות בנכס) אין חובות כלפי הרשות המקומית כך שהמטרה היא שהקונה (הרוכש הזכות בנכס) מקבל אותו כשהוא נקי מחובות כלפי הרשות המקומית.

מהן הזכויות הקיימות בנכס מקרקעין?

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1979 קובע כי מספר סוגים של זכויות במקרקעין בקשר לנכס ולכל אחת מהן יש משמעות שונה מבחינה משפטית והן: בעלות, חכירה, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה.

עסקה בזכויות הבעלות והחכירה מהווה עסקת מכר במקרקעין לפי החוק האמור. על מנת שהעסקה תושלם יש לעמוד בדרישות החוק ולפיו עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום – כלומר המחוקק לא מסתפק בכך שהרוכש ירכוש את הזכויות הרלוונטיות, אלה שעל הרוכש להירשם כבעל הזכויות הללו במרשם המתאים (המתנהל בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או בשניהם במקביל) ולא – מבחינת המחוקק העסקה לא הושלמה.

הזכויות הרשומות בטאבו וברשות מקרקעי ישראל

בטאבו וגם ברשות מקרקעי ישראל מתנהלים פנקסים ובהם רשומים נכסים ובעלי הזכויות בהם. המרשם בו רשומים הנכס ובעלי הזכויות בו, עשוי להעיד על סוג הזכות הרלוונטית – בעלות או חכירה. בטאבו, רשומים בעלי זכות הבעלות וייתכן כי גם בעלי זכות החכירה. לעומת זאת, ברשות מקרקעי ישראל רשומים רק בעלי זכות החכירה, שכן מדינת ישראל היא בעלת הקרקעות והנכסים במקרה הזה.

רישום הנכס בטאבו וברשות מקרקעי ישראל

לשם זיהוי הנכסים הן בטאבו והן ברשות מקרקעי ישראל, ניתן להם מספר זיהוי הצמוד להם ומזוהה עימם. כך למשל בטאבו, ניתן מספר גוש, מספר חלקה ולעיתים ניתן מספר תת חלקה (כאשר מדובר על דירה בבית משותף).

אישור עירייה וכיצד יש לו רלוונטיות לעסקת מכר?

כל נכס מקרקעין (בנוי או מגרש) משתייך מעצם מיקומו לטריטוריה של רשות המקומית בה הוא נמצא, וכל אחת מהן מנהלת מעין מרשם פנימי של בעלי הזכויות בנכסי המקרקעין שבשטחה (בעלים או חוכרים או שוכרים המחזיקים בנכס, ביחס לדירה בבניין, בית פרטי או עסק) והמחויבים לשלם לה מיסים שונים, למשל: ארנונה, היטל השבחה אם נדרש ועוד.

לשם העברת הזכויות בנכס לצד ב', הן ביחס לזכות הרשומה טאבו והן ביחס לזכות הרשומה ברשות מקרקעי ישראל (במקביל או לחלופין) במסגרת עסקת מכר במקרקעין, יש לקבל את אישור הרשות המקומית כי המוכר פרע את כל חובותיו לרשות. אישור זה, מלבד היותו מעיד על היעדר החובות של בעל הזכות כלפי הרשות, מאפשר לרשות לפקח על העסקאות המתבצעות בשטחה ואף עוזר לה לממש את זכותה לגבות את הכספים הנדרשים לשם פעילותה.

להלן דוגמא לתעודת היעדר חובות מעיריית תל אביב המיועדת לרשם המקרקעין (טאבו) (תוך טשטוש פרטים מזהים):

עסקת מכר ואישור העירייה

עסקת מכר נכס מקרקעין מבוססת על הסכמת הצדדים – הקונה והמוכר יחדיו, ומורכבת מהתחייבויות שונות אותן נוטלים הצדדים כשעליהן הם מסכימים. הקונה מתחייב לשלם את מלוא התמורה לרכישת הזכויות בנכס והמוכר מתחייב לעשות פעולות מסוימות שיבטיחו את השלמת רכישת הזכויות בנכס על שם הקונה.

עסקת מכר בדרך כלל נעשית במספר שלבים לשם הבטחת הזכויות הן של המוכר והן של הקונה, כך שבסופו של הדבר האינטרס של המוכר הוא קבלת התמורה ממכירת הנכס בו הוא בעל הזכויות, ומהצד השני – לקונה יש אינטרס להירשם כבעל הזכויות בנכס, כלומר שהנכס יהיה שלו.

כך למשל, עם התשלום הראשון על חשבון התמורה על ידי הקונה, נרשמת הערת אזהרה על ידו בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, אשר מבטיחה במישור המשפטי את התחייבות המוכר לבצע את העסקה.

בטרם משולם התשלום האחרון במסגרת העסקה על ידי הקונה, שלאחריו ניתן להשלים את רישום הזכויות בנכס על שם הקונה במרשם הרלוונטי (טאבו או רשות מקרקעי ישראל או שניהם במקביל) ולהשלים את עסקת המכר, יש להפיק אישור הרשות המקומית המעיד כי לבעל הזכויות בנכס אין חובות כלפי הרשות המקומית וכך למעשה יודע הקונה, כי המוכר עמד בהתחייבויות ביחס להמצאת אישור עירייה לקונה (יובהר שלרוב האחריות לביצוע הרישום חלה על הקונה).

חשוב להדגיש, שוב, כי רישום זכויות הקונה בטאבו או במרשם מקרקעי ישראל, המהווים למעשה את השלמת העסקה, והרישום כפוף להמצאת תעודת היעדר חובות של המוכר כלפי הרשות המקומית, כאשר כל עוד לא משולמים כל החובות של המוכר לרשות המקומית (ככל וישנם), לא ניתן לקבל אישור היעדר חובות.

אישור העירייה / היעדר חובות יימסר לקונה רק העברת תשלום התמורה האחרון לרכישת הנכס למוכר ומכאן שיש חשיבות רבה להסדרת הנושא, במנגנונים ייעודיים בהסכם המכר, אם לעניין אחריות המוכר להמצאת אישור עירייה, אם לעניין הקמת מנגנון נאמנות למקרים בהם יש צפי לחבות בהיטל השבחה ואם לעניין מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין המייצגים בעסקה לפעול להנפקת האישור במקרה בו צד נמנה מלשתף פעולה לאחר חתימת ההסכם.

לסיכום

לאישור עירייה חשיבות רבה שכן בלעדיו לא ניתן להשלים את רישום העברת הזכויות משם המוכר לשם הקונה כפועל יוצא – לא ניתן להשלים את העסקה, כלומר הקונה לא יירשם כבעלים בנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל לפי העניין .