תביעת ליקויי בניה היא תביעה אשר מוגשת על ידי רוכש דירה נגד מי שמכר לו את הדירה (קבלן, יזם וכו'). בהתאם למחקר שנערך בטכניון ב- 100% מהדירות בישראל קיימים ליקויים הקשורים בבניה, נתון מדאיג זה אומר בעצם שכל אדם שרכש דירה מקבלן בשנים האחרונות קיבל דירה עם ליקויים כאלה ואחרים.
עורך דין שמייצג בהליכים הקשורים בבנייה הוא עורך דין מקרקעין המתמחה בתביעות הקשורות בנדל"ן, הוא מכיר את שוק הבנייה היטב והוא בקיא באופן בו מבוצעים פרויקטים גם בפן הטכני.
תביעות בעניינים הקשורים בבניה, בפרויקטים וכו' הן חלק מתחום ליטיגציה אזרחית מסחרית – ישוב סכסוכים בבתי משפט.
במאמר קצר זה, נדבר על ליקויי בניה, איך מגלים אותם, מה חשוב לעשות כשמגלים, ומהן דרכי הפעולה העומדות בפני מי שדירתו סובלת מליקויים אלה.
ליקויי בניה
בגדול, ליקוי בניה הוא מה שמוגדר בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 כ- "אי התאמה".
סעיף 4 לחוק המכר קובע כי, המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם בין היתר:
- הדירה או כל דבר שבה שונים מהמפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
- בתוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה.
- בתוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקור אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים של המוכר.
- בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, התגלתה אי-התאמה יסודית.
- התגלתה אי-התאמה יסודית או ליקויי בניה קשים, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.
"אי-התאמה יסודית" מוגדרת בחוק המכר כ- "אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו". כלומר עניינים הקשורים בקונסטרוקציה של המבנה ובטיחותו בעיקר.
חשוב להבין, שבניגוד לדעה הרווחת שתקופת הבדק היא תקופה של שנה, הרי שבהתאם לחוק המכר דירות, תקופת הבדק היא תקופה משתנה והיא תלויה במהות אי ההתאמה.
גם בתום תקופת הבדק לא נגמרת חובתו של המוכר כלפי הקונה. בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות בת 3 שנים במהלכה ממשיך המוכר לחוב באחריות כלפי הקונה בגין ליקויי בניה.
החובה להודיע לקבלן על ליקוי בניה וחשיבות איתור הליקויים
חוק המכר מחיל על הקונה חובת הודעה לקבלן ביחס לאי ההתאמה, ואם הוא לא עומד בה, הדבר יכול להקשות עליו אם יצטרך לנהל נגד המוכר הליכים משפטיים.
לגבי אי התאמה שניתן היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, על הקונה להודיע למוכר על אי התאמה זו בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו.
אם מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, עליו להודיע למוכר אודות אי התאמה זו תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
לכן, חשוב שעם קבלת הדירה תערכו בדיקה יסודית ומקיפה קודם כל בעצמכם על מנת שתוכלו לאתר כמה שיותר ליקויי בניה נראים לעין. לאחר מכן מומלץ להיעזר בחברת בדק המתמחה בבדיקת דירות ובאיתור ליקויים ואי התאמות על מנת שתגיעו לתום השנה הראשונה מוכנים וכשאתם יודעים על מרבית הליקויים בדירה.
החובה לאפשר לקבלן לתקן את הליקוי
איתור הליקויים לאו דווקא אומר שאתם יכולים לבצע תביעת קבלן על ליקויי בניה או לתבוע את המוכר. חוק המכר קובע שלפני שהקונה יוכל להגיש תביעה נגד המוכר בעילות הקשורות בליקויים, עליו לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, ועל המוכר לתקן את הליקויים תוך זמן סביר.
אם המוכר לא תיקן את הליקויים או את אי ההתאמה תוך זמן סביר, הקונה יכול לפנות לבית המשפט על מנת שיחייב את המוכר לתקן את הליקוי או יחייב את המוכר לפצות את הקונה בשל כך.
היערכות להליכים משפטיים הקשורים בליקויי בניה
היות ותופעת ליקויי בניה היא תופעה נרחבת במדינת ישראל, קבלנים לא ממהרים לתקן ליקויים בדירות שהם מכרו והרבה פעמים נאלצים הקונים לנהל הליכים משפטיים נגד מי שמכר להם את הדירה, כדי שמישהו יתייחס אליהם או יפצה אותם על הנזקים שנגרמו להם. לכן, חשוב לתעד הכל בצורה יסודית ובנוסף לפנייה לחברת בדק, יש לפנות בהקדם לקבלת ייעוץ אצל עורך דין ליקויי בניה אשר בקיא בתביעות אלה כדי שידריך אתכם איך להתנהל מול המוכר, או יסביר לכם כיצד אתם יכולים למזער את הנזקים שלכם.
שאלות נפוצות
האם ניתן לתקן ליקויים ואח"כ לבקש פיצוי מהמוכר?
בוודאי. חוק המכר קובע כי במקרה בו מדובר בליקויים חוזרים ונשנים, או בליקויים אשר תיקונם דחוף, והמוכר לא תיקן אותם בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה, רשאי הקונה לתקן ליקויים אלה בעצמו, והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
האם ניתן להגיש תביעה כשמדובר בליקויי בניה בעסק?
כמובן. אמנם חוק המכר נוקט במונח "דירה", אך דירה מוגדרת בחוק המכר כ-"חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
משרד עורכי דין חסון פרץ מכיל בתוכו עורכי דין מקצועיים, אשר צברו עם השנים ניסיון רב בניהול הליכים הקשורים בתחום ליקויי בניה וייעוץ שוטף ליחידים, עסקים ולחברות, וליוו צדדים לתביעות נדל"ן במגוון תחומים.
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ואנו נשמח לעמוד לרשותכם ולייצג אתכם תוך שימוש בחשיבה פורצת דרך, ביכולות ובניסיון אשר רכשנו עם השנים.
