הסכם שיתוף במקרקעין הוא כלי משפטי באמצעותו ניתן להסדיר את אופן השימוש במצב בו ישנם מספר בעלי זכויות בחלקת מקרקעין אחת. מטרת ההסכם לעשות סדר ולקבוע את דרכי ניהול המקרקעין המשותפים ואת אופן השימוש שיעשה בהם על ידי כל אחד מבעלי הזכויות. ההסכם יערך ויחתם לרוב יחד עורך דין מקרקעין מיומן, זה יעזור למחזיקים בחלקה לקבוע מהם החיובים של כל אחד מהשותפים ביחס לחלקה, כמות זכויות הבניה שתוקצה לכל אחד מהם, מתי ואיך שותף יוכל למכור את חלקו במקרקעין, מהן דרכי הפעולה במקרה שתתגלע מחלוקת בין השותפים במקרקעין ועוד.
בעלות משותפת מוש"ע
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי – עסקת מקרקעין לרכישת קרקע לבניית בית דו משפחתי, הינה דוגמה למצב השכיח ביותר בו מספר בעלי זכיות חולקים חלקה אחת. במצב דברים זה, ככל ולא נערך הסכם שיתוף במקרקעין תחשב הבעלות של כל אחד מבעלי הזכויות לבעלות בלתי מסוימת, בעלות רעיונית. הבעלות הרעיונית אומרת שכל גרגיר אדמה בחלקה מתחלק בין הבעלים, ומכאן שלכל אחד מבעלי הזכויות יש חלק בכל חלקי החלקה גם באלה בהם הוא לא משתמש או מחזיק בפועל. מצב זה נוצר לרוב כאשר מדובר בחלקה קטנה מידי, אשר לא ניתן לעשות בה פרצלציה ולחלקה לתתי חלקות, או במצבים בהם השותפים לא דאגו לכך למרות שהיו צריכים לעשות זאת.
החסרונות כשאין הסכם שיתוף במקרקעין
אז מהם בעצם החסרונות במצב שלא נערך הסכם שיתוף במקרקעין? החיסרון המרכזי ואולי המובן מאליו הוא שככל שיש יותר בעלי זכויות יש יותר דעות, ובמצב שאין הסכם, לכל בעיה או סוגיה שתתעורר תידרש הסכמתם ותובא דעתם של כל אחד מבעלי הזכויות. אמנם עלות הסכם שיתוף במקרקעין אינה זולה, אך זוהי השקעה הכרחית למניעת מצבים לא נעימים בעתיד. מיותר לציין שבמצב שכזה יהיה קשה יותר להוציא תוכניות אל הפועל, מה עוד שמדובר בהלכים בירוקרטים ומורכבים ממילא.
עניין נוסף הוא הקושי בקבלת משכנתא (מימון מהבנק), היות והבנק רוצה למשכן את החלק היחסי השייך לכם וכשאין הסכם שיתוף לא יהיה באפשרותו לעשות כן. ייתכן שתתבקשו להציג לבנק הסכם שיתוף. הדבר יכול להוות מכשול הן במכירה והן ברכישה של זכויות במקרקעין. ואם כבר בעסקאות עסקינן אז גם כאן ככל ותהיו מעוניינים לבצע עסקת מקרקעין ולמכור את זכותכם ואין הסכם שיתוף במקרקעין אשר יגדיר את אופן המכירה.
הרי שתצטרכו את הסכמת כל אחד מבעלי הזכויות לצורך ביצוע המכירה. חיסרון נוסף ואולי החיסרון ה"ישראלי" ביותר הוא שללא הסכם אין לשטח שבבעלותכם גבולות ברורים, עניין שלעצמו עשויי להוות פתח למחלוקות קשות, כאשר במקרים רבים בעלי הזכויות מתגוררים בסמיכות ולא אחת מתפתחים סכסוכי שכנים קשים כתוצאה מכך.
שיתוף במקרקעין בין בני משפחה
יורשים רבים מוצאים עצמם במצב בו הם בעלי זכויות במקרקעין יחדיו בחלקה אחת, זאת כתוצאה מחלוקת עיזבון שנעשתה ללא תכנון מקדים וללא שנערך הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, לרוב במצב דברים שכזה ובמקרה והוראות הצוואה אינן מגדירות את אופן השימוש במקרקעין, על מנת להקל על היורשים יהיה נכון שיורשים אלו יגיעו להסכמות באמצעות עריכת הסכם שיתוף במקרקעין. הסכם זה יסדיר כאמור את אופן השימוש ואף ימנע סכסוכים עתידים בין היורשים.
יחד עם זאת ייתכן מצב בו היורשים לא יצליחו להגיע להסכמות ביחס לאופן השימוש במקרקעין המשותפים ואז לא תוותר בידיהם ברירה ויהיה על יורש המעוניין לפרק את השיתוף להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים. במקרה זה הסוגייה תובא לפתחו של בית המשפט לענייני משפחה אשר יידרש להכריע כיצד יפורק השיתוף.
לעניין זה חשוב לציין, כי הגשת תביעה בנושא פירוק שיתוף במקרקעין מגלגלת את ההכרעה בדבר אופן הפירוק לבית המשפט, במקרה זה ייתכן מצב בו הזכויות במקרקעין שהועברו בירושה ואשר להם ערך סנטימנטלי עבור חלק מהיורשים, יועברו לצדדים שלישיים והיורשים, בעלי הזכויות, למעשה יאבדו שליטה במקרקעין.
רישום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו
על אף שההסכם מחייב את כל הצדדים שחתמו עליו, רישום ההסכם בטאבו הינו צעד הצהרתי אשר עשוי למנוע טענות מצדדים שלישיים כי אלה לא הכירו או לא ידעו בדבר קיומו. ביצוע הרישום מתבצע בצורה של הגשת ההסכם בצרוף מסמכים רלוונטיים נוספים ובניהם תשריט המציג את אופן החלוקה כשהוא חתום על ידי מודד מוסמך, וכן אישורי עירייה וועדה מקומית ואישורי מיסים מס רכישה ומס שבח ממשרדי מיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
כיצד נפעל כאשר בהסכם השיתוף נקבע כי אסור לפרק את השיתוף?
במצב בו אחד השותפים מעוניין לצאת מהסכם השיתוף וקיימת תניה השוללת ממנו את זכותו, יהיה באפשרותו לפרק את השיתוף כעבור שלוש שנים ממועד החתימה.
הבנק לא מאפשר נטילת משכנתא מכיוון שאין הסכם שיתוף ואני לא מכיר את השותפים האחרים מה עליי לעשות?
באפשרות המעוניין לרכוש את הזכויות לבדוק האם קיים תשריט אשר מתאר את גבולות החלקה וכיצד נהגו בעלי הזכיות הנוספים כשהם נאלצו לקבל מימון. במידה וקיים תשריט ובעלי הזכויות הנוספים יראו, כי הם נטלו משכנתא חרף העובדה שאין הסכם שיתוף במקרקעין ייתכן שהבנק יקבל גם את בקשתכם ויעמיד מימון לרכישה.
