המדריך המלא לעסקת מקרקעין – כל מה שצריך לדעת בדרך לבית החדש שלכם
מעטים הרגעים בחייו של אדם בהם יבצע עסקה בעלת שווי ממוני רב. עסקת מקרקעין היא אחד מן הרגעים האלה. די בעובדה זו על מנת להבין את חשיבותה כמו גם את הצורך להשלימה תוך שמירה מרבית על טובתכם והפחתת הסיכונים הרבים הכרוכים בעסקה מורכבת זו. מכאן שעסקאות מקרקעין דורשות ליווי וייעוץ משפטי של עורך דין מיומן ובקיא בדיני מקרקעין, אשר יבטיח את שמירת זכויותיכם ואת ההגנה על אינטרסים שלכם במהלכה.
להלן מדריך קצר לעסקאות מכר – רכישה/מכירה של דירה – כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול.
עסקאות מקרקעין נחשבות לא בכדי לסוג העסקאות החשובות והגדולות ביותר אשר אדם יעשה במהלך חייו. לרוב בעסקת מקרקעין מדובר בסכומי כסף גבוהים אשר טומנות בחובן בירוקרטיה רבה ולעיתים סבוכה ומכאן שבעסקה זו גלומים סיכונים רבים.
חרף האמור, יש הנוטים לחשוב כי עסקת מקרקעין מסתכמת בהסכמה בין שני צדדים על מחיר הנכס ומועד מסירתו. כאשר במקרים רבים מחשבה זו היא שגורמת לצדדים לעסקה לנהוג בחוסר הזהירות הדרושה ולוויתור בשכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין כבר בשלבים המוקדמים של העסקה. עקב כך, לא אחת, רגע מרגש כמו רכישה או מכירה של דירה עלול להסתיים בנזק רב לקונה או למוכר הדירה ובעוגמת נפש לא מבוטלת.
עורך דין מקרקעין הוא זה אשר יבצע עבורכם בדיקות מקדימות ומעמיקות ביחס לנכס, יפעל לניסוח נכון של חוזה המכר וידאג להגנה על זכויותיכם תוך ניהול כלל הפעולות הדרושות מול הגופים הבירוקרטים השונים מיום ההחלטה על מכירה או רכישה ועד להשלמת העברת הנכס על שמכם או משמכם.
שני בסדר קבלת ההחלטות, ראשון במעלה
מזל טוב – לאחר לבטים ומחשבות רבות קיבלתם החלטה למכור או לקנות נכס באמצעות עסקת מקרקעין.
עם קבלת החלטה זו ובטרם תיגשו לעסקה במקרקעין, יהיה נכון לכם שלא להמשיך ולקבל החלטות נוספות ביחס לעסקה לבדכם ללא ליווי משפטי ומקצועי של עו"ד מקרקעין.
לקבלת לווי משפטי מעורך דין כבר בשלבים מקדמיים לעסקה, חשיבות מכרעת אשר לעיתים עשויה למנוע מהמוכר או מהקונה לגשת לעסקה ובכך לחסוך ממנו מפח נפש מיותר.
עם איתורו של נכס פוטנציאלי לרכישה או עת ברצונכם למכור נכס שבבעלותכם, עורך דין מקרקעין יבצע עבורכם בדיקות מיסוי שונות, ובכלל זאת בדיקות מס שבח ומס רכישה (באם אתם בצד הרוכש). שכן באופן תדיר גובה חבות המס ביחס לנכס יכולה להשפיע רבות על אופן תמחור הנכס ולהוות גורם משפיע בהחלטה על עצם כדאיות העסקה.
כמו כן, בשלב זה עו"ד מקרקעין יבדוק מה מצבו המשפטי של הנכס האם הוא "נקי" מהערות ומהליכים משפטיים, כך שיהיה בידכם את המידע הדרוש ביחס למורכבות העסקה.
היזהרו שלא לחזור על טעות שרבים שבים ועושים כאשר הם פונים לקבלת ליווי משפטי רק בשלב הבשלת העסקת מקרקעין. שכן לתמחור הנכס טרם ביצוע הבדיקות המקדמיות עשויה להיות השפעה רבה עבורכם בהמשך ולכן יש להיעזר כבר בשלב זה בעורך דין מקרקעין.
בעלות לפני עלות
הסכימו שני צדדים על הסכום בו ימכרו וירכשו זה מזה את הנכס בעסקת מקרקעין. בשלב זה, על עורך דין מקרקעין, עוד בטרם יחל בניסוח טיוטת החוזה, לערוך בדיקות מקיפות באשר לבעלות על הנכס.
במדינת ישראל מתבצע רישום של כלל הנכסים בשטחי המדינה באמצעות שלושה סוגי מרשמים: לשכת רישום המקרקעין (טאבו), חברה משכנת ורשות מקרקעי ישראל. עורך הדין אשר יבחר ללוות את העסקה מטעמכם יערוך בעבורכם את הבדיקות הנדרשות מול כל הגופים הללו, כך שתהיו בטוחים שהאדם המציג עצמו כמוכר המקרקעין הינו הבעלים הרשום של המקרקעין הנמכר.
בדיקה נוספת שעל עו"ד מקרקעין לעשות תתבצע מול הרשות המקומית או העירייה, במסגרתה ייבדק מצבו התכנוני והמשפטי של המקרקעין במחלקת המידע של הרשות המקומית. חשוב לדעת כי לרשויות שונות ישנם חוקי עזר שונים ומכאן שלבדיקה ברשות הרלוונטית חשיבות מדרגה ראשונה.
בדיקות מקדמיות נוספות שייעשו בידי עורך דין מקרקעין יהיו האם קיימים חובות שונים לעירייה השייכים לבעלי הנכס, בחינת תיק הבניין, בדיקת התב"ע של הנכס (מהו הייעוד של השטחים סביב הבניין- מגורים, ציבורי וכד').
חוזה מכר – לפי הספר
בתום ביצוע כלל הבדיקות המקדמיות, עו"ד מקרקעין יתפנה לנסח עבורכם חוזה מכירת דירה או הרכישה של הנכס ויחליף טיוטות מול עורך הדין המייצג את הצד השני בעסקת מקרקעין.
תפקידו של עורך דין מקרקעין המלווה אתכם, הוא בראש ובראשונה הכנסת מנגנוני הגנה עבורכם לגוף החוזה שעתיד להיחתם. בין המנגנונים אשר נהוג להכניס בחוזה יהיו מועדי מתן התמורה – תשלומים בזמן והבטוחות להבטחת תשלומים אלה, בניהם סנקציות למקרה של אי עמידה בתשלומים או במועד מסירת החזקה בנכס, מנגנון פיצוי מוסכם במקרה של ביטול החוזה בעסקת מקרקעין ועוד.
כמו כן, בשלב זה, ולאחר חתימת החוזה בידי הצדדים, ידאג עו"ד מקרקעין לרישומה של הערת אזהרה בטאבו המהווה מנגנון ביטוח להשלמת העסקה ומניעת עסקאות סותרות. שכן המשמעות של הערה היא שלאחר רישומה, אין אפשרות לרשום אף עסקה הסותרת את תוכן ההערה. כך למשל, אם נרשמה הערת אזהרה על שם קונה מסוים, ובעל הנכס מנסה למכור אותו לקונה ב', העסקה לא תוכל לצאת לפועל מאחר והיא סותרת את תוכן ההערה.
סוף דבר – ולברך על המוגמר
מכל האמור ניתן להבין כי עורך דין מקרקעין למעשה מעורה לכל אורך הדרך ומעורב כמעט בכל ההיבטים של עסקת המכר. תפקידו מתחיל ברגע ההחלטה על מכירה או רכישת נכס, ובשונה ממה שרבים נוטים לחשוב כבר משלב התמחור, דרך הבדיקות המקדמיות והמיסוי ועד לניסוח חוזה המכר ורישום הזכויות. כל זאת בהתאם לצרכיו ויכולותיו של הלקוח. חשוב לזכור כי גם אם עסקה נראית פשוטה על פניו, לרוב אין כך הדבר בפועל ועסקת מקרקעין באשר היא טומנת בחובה משמעויות והשלכות מרחיקות לכת, ולכן ביצועה ללא ליווי של עורך דין חוזים כבר מן השלבים המוקדמים הוא סיכון גדול מאוד. באם אתם עומדים בפני ביצוע עסקת מקרקעין – פניה לעו"ד מקרקעין שילווה אתכם לכל אורך הדרך תבטיח כי תצאו כשבידכם מפתח, וחיוך. כמו כן חשוב לבצע חוזה מוסכם ומקצועי על מנת לדעת איך לפעול בעת פירוק שיתוף במקרקעין או כל בעיה אחרת. חשוב שתהיו מכוסים מכל הבחינות.
שיהיה בשעה טובה!
הכותב עו"ד גל חסון הינו שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי דין חסון פרץ, ובעל ניסיון רב בביצוע עסקאות מקרקעין פשוטות ומורכבות.
אין במידע שנימסר במדריך/כתבה/מאמר המפורסם באמצעות חסון פרץ – עורכי דין, אשר ניתן כשירות וולונטרי לציבור, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. יובהר כי כל פעולה שתעשה על פי המידע הנאמר ו/או המוצג הינה על אחריות הגולש/המשתמש באתר בלבד ולא יהא באילו כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הגולש/המשתמש וחסון פרץ עורכי דין ו/או מי מטעמם בין במישרין ובין בעקיפין וחסון פרץ עורכי דין ו/או מי מטעמם, אינם אחראים בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג ו/או הנאמר באתר.
