עורך דין מקרקעין תל אביב – ליווי תהליכי מכירה, קנייה ויישוב סכסוכים

עסקת מקרקעין נמנית על אחת הצמתים החשובים של חיינו מאחר והיא מגלמת בתוכה השקעה כספית גדולה. לפיכך, באם אתם ניצבים בפני עסקת מקרקעין – אל תיקחו סיכונים מיותרים ואל תיגשו לעסקה כל כך חשובה ומורכבת לבדכם. בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הקונים, זכרו כי אין צד שזכויותיו והאינטרסים שלו שמורים ומובטחים ועל כן, על מנת לוודא את שמירת מלוא זכויותיכם לצד ביצוע העסקה כחוק, פנו אל עורך דין מקרקעין תל אביב. לפרטים נוספים, צרו קשר עם משרד עורכי דין – גל חסון, המומחים בעסקאות נדל"ן.

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]- התשל"ב -1972 מקורו בצווים/תקנות/חוקים ישנים משנות ה-50 של המאה הקודמת אשר מבוססים על חקיקה מימי המנדט הבריטי. בבסיס חוקים אלו עמדה כוונה להגן על דיירים פרטיים בימי מלחמת העולם השנייה, אז הופסקה תנופת בניית הבנייה ונוצר מחסור קשה בדירות למגורים.

במרכז החוק עמד הרצון להגן על דיירים כדי שלא יפונו מיד עם תום תקופת השכירות ולשם כך חוקקו שתי פקודות, האחת נוגעת לפינוי מדירת מגורים והשנייה לפינוי מבית עסק: הפקודות קבעו כי שוכרים אשר עומדים בתנאי החוזה החתום במלואו ומשלמים את דמי השכירות יהיו זכאים להגנה מפני פינוי עם תום החוזה.

ברור אם כך כי החוק אמנם מגן באופן מלא על השוכר, אך יחד עם זאת פוגע קשות בבעל הנכס, שהרי כוחות השוק מכתיבים כל העת עליית מחירים, אך החוק, הקובע בין היתר כי מחיר השכירות המוזכר בחוזה יוותר על כנו, פוגע בזכות הקניין של המשכיר שאינו יכול להשכיר את הנכס שבבעלותו לכל המרבה במחיר.

לא בכדי, החוק בניסוחו המקורי לא עמד במבחן הזמן, שכן המציאות הכלכלית והחברתית משתנה כל העת והמטרה לשמה נחקק החוק הפכה לפחות ופחות רלוונטית ברבות השנים.

לפיכך תיקונים שונים שבוצעו בחוק ניסו לאזן את הצורך בהגנת הדייר מחד, למול הפגיעה האפשרית במשכיר מאידך. כך למשל נקבע מתווה הדרגתי ומוגבל להעלאת דמי השכירות ונעשה ניסיון להסדרת היחסים בין הצדדים כולל החלת עילות בגינן ניתן יהיה לפנות את המשכיר מן המושכר.

ואכן, ניתן להבחין כי גם הפסיקות בתחום, השתנו עם הזמן ומצמצמות כל העת את הגנות הדייר לעומת הרחבת זכויות המשכיר.

יחד עם זאת התנאים לפינוי דייר מוגן עדיין איטיים ומסורבלים ומאפשרים לא אחת לדייר להפעיל מנוף לחץ על הבעלים באשר לגובה הפיצוי הנדרש על מנת לפנותו מן הנכס. באם נתקלתם במצב דומה באשר לנכס שבבעלותכם, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין תל אביב על מנת לעמוד על זכויותיכם.

לעניין זה, חשוב אולי לערוך הבחנה בין דייר המוגן ב"דמי מפתח" – שהינה עסקה מרצון שבה סוכמו התנאים בין הצדדים מבעוד מועד ובין דיירות מוגנת אשר נכפתה על בעל נכס מעצם חקיקת החוק.

לאור האמור, ניתן להבין כי לדייר מוגן זכויות רבות אשר מעוגנות בחקיקה, גם אם המגמה הינה צמצום הגנה זו.

לא כך הדבר באשר לשוכר "רגיל" אשר כרת הסכם שכירות שגרתי מול בעל נכס.

תסריט האימים של כל בעל נכס הוא לעמוד בפני מצב שבו השוכר שלו מפסיק לשלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הנכס בתם תקופת השכירות. במצבים כאלה עומדים בעלי הנכסים חסרי אונים.

בעלי נכסים רבים, העומדים בפני מצב זה, מנסים להפעיל סנקציות שונות על השוכר במטרה שזה יפנה את הנכס מיוזמתו- כמו למשל ניתוק החשמל בדירה או החלפת מנעולי הדלתות,  אך אינם מודעים לכך שבעצם נקיטת פעולות אלה הם עשויים לפגוע בזכויותיהם המשפטיות. במקרים מסוג זה, וכל עוד אין מדובר כאמור בדייר מוגן, מומלץ לבעל הנכס לפנות לעורך דין מקרקעין תל אביב על מנת להגיש תביעה לפינוי מושכר.
המדובר בתביעה בהליך מזורז שתכליתה לברר באופן מהיר (תוך כ-90 יום) תביעות פינוי בהיעדר מחלוקת עובדתית מורכבת. לכן ניתן לתבוע  במסגרתה  אך ורק סעד של פינוי בשל אי תשלום שכר דירה או בשל סירוב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות (עוד על תביעה לפינוי מושכר תוכלו לקרוא במאמר ייעודי לנושא זה המופיע באתר)

לאחר שניתן פסק דין לפינוי, וככל שהשוכר אינו מפנה את הנכס, יש לנקוט בהליכי הוצאה לפועל לצורך ביצוע הפינוי.
בחוק ההוצאה לפועל נקבע הליך פינוי מזורז (תיקון 35 לחוק) שנועד להבטיח כי המשכיר נכס בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, יוכל לפנות דייר שהפר את תנאי השכירות בתוך זמן סביר.

ביצוע הפינוי יתבצע במועד הנקבע ע"י בית המשפט, ויתקיים בנוכחות עורך הדין בסיוע קבלני הוצאה לפועל, בליווי מובילים ובמקרה הצורך בסיוע משטרתי.

דייר סרבן עשוי להסב לכם, כבעלי הנכס, נזקים רבים וממושכים. מאחר ותביעה זו לוקחת זמן מומלץ שלא לחכות ולפנות בהקדם אל עורך דין מקרקעין תל אביב המומחה בתביעות מסוג זה, אשר יחל בתהליך באופן מיידי ובכך יוביל לצמצום הנזק הנגרם לכם. אנו בגל חסון משרד עורכי דין מתמחים בהגשת תביעות לפינוי מושכר ונשמח לסייע לכם בעמדכם בפני בעיה זו.

עו"ד גל חסון ישקף עבורכם את התמונה המלאה, יסייע לכם בחישוב צעדיכם בתבונה בהתאם לשאיפותיכם ולחוק, ויפעל בנאמנות ובמלוא המקצועיות למימוש מלוא זכויותיכם עד תשלום התמורה ומסירת החזקה.

דיני מקרקעין נמנים בין הדינים המורכבים והמאתגרים ביותר. אנשים רבים יתקלו בהם לראשונה בסמוך להחלטה המשמעותית ביותר בחייהם – רכישת נכס או מכירתו. בין אם אתם עומדים בפני עסקה מול קבלן או אדם פרטי, הרי שלכל אחד מן הצדדים ישנן העדפות שונות ולעיתים אף אינטרסים מנוגדים לגבי תנאי העסקה, כאשר פעמים רבות עמדותיהן השונות של הצדדים בעסקה עשויות להוות את הגורם אשר יביא להכשלתה,  ולגרום לעגמת  נפש. בדיוק לשם כך מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד מקרקעין ת"א. אנו בגל חסון משרד עו"ד, נעשה בשביל לקוחותינו הכול על מנת להימנע מכל אלה, תוך בחינה מעמיקה ויסודית של כלל היבטי העסקה, וזאת על מנת להבטיח שהאינטרס של לקוחותינו נשמר בצורה הטובה  ביותר. מחפשים את שירותיו של עו"ד מקרקעין תל אביב? אנחנו כאן בשבילכם, גל חסון – משרד עורכי דין.

כאשר צדדים לעסקת מכר גמרו בדעתם והחליטו להתקשר בחוזה ביחס להעברת זכויות בנכס, עומדים הם בפני הליך מורכב המבוסס על דיני המקרקעין; הליך זה מחייב ביצוע פעולות משפטיות להסדרת הזכויות בנכס, וזאת בין היתר מול לשכת רישום המקרקעין והרשויות השונות. בחירת עו"ד מנוסה ומיומן בתחום המקרקעין עשויה להבטיח בין היתר, את היתרונות הבאים:

1. עו"ד מיומן יבצע בדיקות מקדימות ומקיפות לגבי הנכס, ביסודיות ובמקצועיות, תוך בחינת כלל ההיבטים המשפטיים הכרוכים בעסקה.
2. לרשויות המקומיות ישנם חוקי עזר והתניות אשר עשויים להשפיע על העסקה. לפיכך מומלץ להיעזר באופן ספציפי בעו"ד מקרקעין תל אביב, אשר בקיא ברזי תקנות הרשות הספציפית ויוכל לנווט את העסקה באופן הבטוח ביותר עבורכם. לעניין זה מומלץ לקרוא את המאמר שכותרתו "עורך דין מקרקעין בתל אביב" המצוי באתרי זה, ואשר מרחיב בחשיבות הכרת חוקי העזר העירוניים בידי עורך הדין המלווה בעסקה.
3. מיסים והיטלים – לא אחת מיסים והיטלים הכרוכים בעסקה עשויים להביא למצב של חוסר כדאיות העסקה. עו"ד מיומן ישקף עבורכם את התמונה המלאה טרם חתימת החוזה בנוגע לתשלומים בגין רכישת נכס או מכירתו, יבדוק את זכאותכם לפטור מתשלומים שונים בהתאם לקבוע בחוק ויוכל לעשות את ההתאמות הנדרשות כך שהעסקה תעמוד בסטנדרטים הרצויים. לעניין זה חשוב לציין, כי בעסקאות רבות מומלץ לקיים התייעצות עם עו"ד מקרקעין עוד בטרם פרסום הנכס למכירה וזאת בכדי לקבל תמונת מצב ביחס להיטלים ולמיסים אשר אותם יש לקחת בחשבון טרם קביעת מחיר הנכס.
4. משא ומתן ממצה טרם התקשרות בחוזה – לכל צד לעסקה העדפותיו ולוח הזמנים שלו, בין היתר לגבי העברת התשלום, קבלת החזקה בנכס והתניות אשר מבחינת הצדדים יהוו הפרת החוזה. העברת טיוטות חוזה מכר מהוות חלק בלתי נפרד מהמשא ומתן טרם השלמת העסקה, ולכן חשוב שעורך הדין ידע לבדוק את טיוטת הסכם המכר ולדרוש עבורכם את קיומם של הסעיפים המגנים עליכם בהסכמים מסוג זה ואשר יביאו להשלמת העסקה באופן הטוב ביותר עבורכם.
5. ההוצאות בהן נדרשים לשאת הצדדים במסגרת עסקת מכר אינן מסתכמות בתשלום בעד הנכס עצמו, ולכן יש לקחת בחשבון מיסים והיטלים, הוצאות לסילוק המשכנתא, אגרות וכיו"ב אשר עסקות מכר מקרקעין טומנות בחובן. בגל חסון משרד עורכי דין ישקפו עבורכם את סך הוצאותיכם ובכך תוכלו להתנהל בצורה יעילה ושקולה במהלך ביצוע העסקה.

גם אם פגישתכם עם המוכר או הקונה הסתיימה בחיוכים ואפילו אם הסכמתם על המחיר, אל תיגשו לעסקה כה חשובה ומורכבת לבדכם. גם עסקה שדומה כי פרטיה העיקריים מקובלים על הצדדים, במקרים רבים איננה מבטיחה את השלמתה של עסקת המכר הואיל וגם כאשר נדמה כי המדובר בהסכם פשוט או סטנדרטי למדיי, יהיו בו סעיפים שונים בעלי משמעויות משפטיות נרחבות. בנקודה זו קיים צורך מידי להסתייע בעו"ד מקרקעין תל אביב. גל חסון משרד עורכי דין יובילו את העסקה ויבדקו את מרכיביה, יוודאו שאין סיכון הרובץ לפתחו של הלקוח ויעשו כל שביכולתם להבטיח ללקוחותיהם תוצאה מיטבית ועסקה מוצלחת.

מכירה או רכישת דירה הן עסקאות מורכבות הכפופות לדיני המקרקעין, שבעריכתן גלום פוטנציאל לטעויות והפסדים כבדים, כנגזרת של ערך הנכס. רבים המתקשרים עם קבלן או בעלים בנכס כדי לרכוש דירת מגורים, נדרשים לחתום על הסכם מכר מפורט הכולל תנאים, מועדים וסכומים, שנקבעו לרוב בידי בא כוחו של המוכר ובהתאם להעדפותיו. לפיכך קיימת חשיבות רבה לכך שאתם כרוכשים מיועדים תהיו מיוצגים בידי עורך דין שיעמוד על כך שמלוא זכויותיכם ישמרו אף הן במסגרת סעיפי ההסכם ויקפיד על רישום העסקה במועד כמו גם תשלום מיסים והיטלים בהן חייב המוכר. עורך הדין שלכם יבטיח עבורכם שליטה בהתקדמות העסקה כך שזו תושלם ללא הפתעות ובהתאם ללוח הזמנים האופטימלי עבורכם. גם כמוכרי נכס, בוודאי בעיר כמו תל אביב, ישנם מספר לא מבוטל של היבטים אשר יש לקחת בחשבון טרם ניגשים לקיום עסקת מקרקעין, חלקם יפורטו בהמשכו של מאמר זה. לשם קבלת ייעוץ משפטי מקצועי, יש לפנות אל עורך דין מקרקעין בתל אביב גל חסון – משרד עורכי דין.

כאשר מדובר בעיר תל אביב, ישנה חשיבות רבה בפניה אל עורך דין הפועל בסביבה זו; מומחה אשר בקיא בין היתר בחוקי העזר העירוניים הרלוונטיים הייחודיים לתחום הרשות המקומית בה הוא פועל ומתמחה ואשר יכול להסתייע בידיעותיו בחוק על מנת לקדם את העסקה ולהביאה לכדי מימוש באופן הנכון ביותר עבור הלקוח. חוקי העזר העירוניים נועדו בבסיסם לשמור ולהגן על האזרחים אך כדי להתנהל נכון ביניהם יש להכירם על בוריים וכך יהיה ניתן לנווט ביניהם לטובת העסקה. בין אם מדובר בתחום הביטחון, איכות הסביבה, הניקיון או שמא מדובר בתחום הבריאות, חוקים אלו מקבלים משנה חשיבות כאשר מדובר בתל אביב, אחת הערים המרכזיות, המאוכלסות והצפופות בארץ. חקיקת חוקי העזר עשויה להיטיב עם העסקה או להוות לרועץ ככל ואי ידיעת סעיפי החוק יפתיעו מי מהצדדים ולא תובא בחשבון בעסקה. ייעוץ וליווי משפטי מקצועי יסייעו לכם אם כך, לבצע עסקת מקרקעין כהלכה.

כדי להבין טוב יותר את הצורך בבחירת עורך דין מקרקעין בתל אביב, ניקח למשל כדוגמא את תכנית הרובעים הקיימת בתל אביב-יפו. כחלק מהתכנית הכללית לקידום פעילות ההתחדשות העירונית, חולקה תל אביב-יפו ל-9 רובעים עיקריים במטרה לפשט הליכי רישוי ובירוקרטיה, ומתן דגש אדריכלי ייחודי לכל רובע על פי אופיו ומאפייניו. התכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות בכל רובע מתעדפת ע"פ מדרוג את האזורים בקבלת אישורי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, (תמ"א 38 ) וקובעת כללים ומגבלות בנייה שונים הייחודים לאותו אזור מוגדר. בהתאם, עורך דין מקרקעין, הבקיא בתכנית זו, יוכל לייעץ לכם האם עסקת המכר בפניה אתם ניצבים תואמת את ציפיותיכם ביחס למגבלות וההיתרים הכלולים בתכנית הרובעים בהתאם למיקום הנכס האמור בעסקה.

תכנית זו היא רק דוגמא אחת לקווי יסוד עירוניים אשר חשוב לקחת בחשבון בעת ביצוע עסקה, ובאה להדגיש את החשיבות שבבחירת עורך דין מקרקעין בתל אביב הבקיא ברזי חוקי העזר העירוניים הספציפיים, אשר עשויים, גם אם בתום לב, שלא להילקח בחשבון ע"י מי שזה אינו תחום מומחיותו הספציפי. כך האמור גם באשר לחוקי תכנון ובניה, תמ"א ועבודה מול יזמים וקבלנים ברחבי תל אביב-יפו, כמו גם היטלי השבחה וחבויות במס הייחודיים כולם לרשות העירונית הספציפית. כדי לסייע לפיכך, בעסקאות מסוג זה בעיר תל אביב-יפו, יש להסתייע בעורך דין מומחה לתחום רשות זו.

עו"ד גל חסון צבר ידע וניסיון בניהול עסקאות מקרקעין ברחבי העיר תל אביב-יפו ובקיא ברזי חוקי העזר העירוניים באופן שיטיב מרבית עם העסקה אותה אתם עומדים לבצע. החל מלחיצת הידיים, דרך רישום העסקה ועד העברת התמורה והזכויות, אנו בגל חסון משרד עורכי דין נדאג לאינטרסים שלכם ביסודיות ובמקצועיות ללא פשרות. זכרו, רק עורך דין מומחה במקרקעין יבצע את כלל הבדיקות המקדמיות כדי לוודא שכל המשתנים נלקחו בחשבון טרם העסקה ושוכללו לתוכה על מנת למקסם את כדאיותה ולהבטיח שזו תיעשה על הצד הטוב ביותר עבורכם.

דיני המקרקעין, הנוגעים לרוב לבעלות על קרקעות לצד הקניין צמוד הקרקע, הוסדרו לראשונה בארץ ב-1969. וזאת, מתוך מטרה לעגן במשפט הישראלי את הסוגיות העוסקות בשימוש הקרקעות והזכויות על נכסי המקרקעין – בין אם על ידי שכירות, מכירה או שמא על ידי דמי מפתח. תהליכי עסקאות המכר הינן תהליך ממושך ומורכב; בו צד אחד מקבל מהצד השני את הזכות לבעלות או לחכירה על הנכס המדובר – תוך רישום במרשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. זקוקים לשירותיהם של עורכי דין נדל"ן תל אביב? לפרטים נוספים, ניתן ליצור קשר עם עו"ד גל חסון.

כמעט כל אדם יעמוד בשלב כזה או אחר של חייו בפני עסקת נדל"ן, בין אם מהצד המוכר ובין אם כקונה. עסקת נדל"ן פרטית יכולה להתקיים כאשר נחליט להתחדש בדירה חדשה, למכור את דירתנו הקיימת או להשכיר אותה. לעיתים כאשר נעמוד בפני עסקה אנו עשויים למצוא עצמנו מתמודדים עם מונחים ומשמעויות משפטיות שאינם מוכרים לנו. מה הכוונה ב"דמי מפתח"? מה קורה אם הדירה רשומה כ"מושה"? ומה דין דירה הרשומה בחכירה ולא בבעלות? כל אלו עשויים לעלות בעת קיום עסקת מקרקעין ולהוות גורמים משפיעים אשר יובהרו בעבורכם ע"י עורך דין נדל"ן תל אביב המומחה בקיום עסקאות מסוג זה. אל תמהרו לסגת מעסקה רק בגלל שנתקלתם בדבר מה שאינכם מכירים, אך גם אל תמהרו לחתום ולו רק על זיכרון דברים בטרם ביררתם את המשמעויות הנגזרות. עסקת מקרקעין אם כך, הינה אחת העסקאות המורכבות ביותר מבחינה פרוצדוראלית ואשר דורשת ליווי מקצועי ובקיאות בתחומי מעטפת שונים כגון מיסוי, דיני מקרקעין, עבודה מול הרשויות, התנהלות מול בנקים ועוד.

ומה הדין באשר לנדל"ן מסחרי? נדל"ן מסחרי כשמו כן הוא, נדל"ן המיועד לשטחי עסקים ומסחר ואינו מיועד למגורים או לשטחי ציבור. לרוב נדל"ן מסחרי מיועד להשקעה, כאשר בעליו יבחרו להשכירו על מנת לייצר לעצמם הכנסה קבועה וממושכת משכירות. בקטגוריות הנדל"ן המסחרי נכללים משרדים, שטחי מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, קניונים, מרכזים מסחריים, חנויות, חניונים, מלונות, מרכזים רפואיים, מתחמים לוגיסטיים, מבנים תעשייתיים ותחנות דלק. חשוב לזכור שגם במקרים של עסקאות מסוג זה – בסופו של דבר עסקת נדל"ן היא עסקת נדל"ן על כל המשתמע מכך, ודורשת ניהול נכון של הבירוקרטיה הכרוכה כמו גם ייצוג האינטרס הספציפי שלכם בעסקה.

ליווי משפטי במהלך עסקת נדל"ן הפך עניין טריוויאלי והכרחי לא בכדי, זאת מתוך ניסיון העבר וההבנה כי בעת ביצוע עסקה בעלת ערך כה רב, יש להבטיח את שמירת האינטרס של מבצע העסקה באופן הטוב והבטוח ביותר.

כאמור, בין אם מדובר בניהול עסקאות מכירה ושכירות, פרטיים או עסקיים, הסדרת תהליכי תכנון בהתאם לחוק התכנון והבניה ובין אם מדובר בפרויקטים אחרים הנוגעים לנדל"ן, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בניהול עסקאות נדל"ן שיבצע את כלל הבדיקות התכנוניות והמקדמיות ויוודא את היתכנות העסקה כמו גם את כדאיותה. כך למשל, יוודא עורך הדין שהנכס נקי משעבודים, משכנתאות, העברות לצד שלישי, צווי הריסה, עיקולים וכדומה, יוודא חבויות שונות במס המשפיעות על כדאיות העסקה, ינהל משא ומתן עם הצד שכנגד בנוגע לסעיפי ההסכם ותנאיו ויעניק לכם ליווי שוטף במהלך חתימתו. עורך הדין יטפל ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ויעניק לכם ייעוץ ותכנון בענייני מיסוי ודיווח, לרבות בחינה פרטנית של זכאותכם לפטורים או הקלות.

כמו בצמתים חשובים אחרים בחיינו, אל לנו לנווט לבד מבלי עזרה מבעל מקצוע מומחה. שהרי לא היינו חושבים לרפא בעצמנו מחלה ללא ליווי רופא, או לתקן את רכבנו בעצמנו מבלי להיעזר במוסכניק מורשה. כך גם בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, מהמורכבות והגדולות בעסקאות אשר נערוך במהלך חיינו, ואשר אין לעשותן ללא ליווי צמוד של מומחה בתחום. אם אתם ניצבים בפתחה של עסקת נדל"ן בכלל  ובתל אביב בפרט – שם שווי הנכסים הוא מהגבוהים בישראל, דעו כי בהתאם לזאת, חובת הזהירות הרובצת לפתחכם גבוהה אף יותר. אל תתפשרו על המעטפת המקצועית אותה מעניק עו"ד גל חסון, בזכות הידע והניסיון שרכש בניהול מגוון עסקאות נדל"ן בתל אביב והמרכז.